Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRI's

Levy & Salomão Advogados
Relatório Jurídico - Suplemento Especial - Dezembro 1997
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A Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, que instituiu o Sistema Financeiro Imobiliário - SFI, incentiva a criação de um mercado secundário de créditos imobiliários mediante a disciplina da securitização desses créditos.

De acordo com o artigo 8º da referida lei, “a securitização de créditos imobiliários é a operação pela qual tais créditos são expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos de crédito”. Embora já fosse possível a securitização de recebíveis antes da nova legislação, a disciplina introduzida tende a tornar a estrutura menos custosa e mais atrativa.

A securitização de créditos no âmbito do SFI é efetuada através de companhias securitizadoras de créditos imobiliários, instituições não financeiras constituídas sob a forma de sociedade por ações, que têm por finalidade a aquisição e securitização dos referidos créditos. A atividade dessas companhias não é, contudo, adstrita à securitização, sendo-lhes admitido “realizar negócios e prestar serviços compatíveis com as suas finalidades” (art. 3º).

Muito embora as companhias securitizadoras não estejam sob a fiscalização direta das autoridades monetárias, uma vez que não são instituições financeiras, pode o Conselho Monetário Nacional fixar condições para o seu funcionamento (art. 3º, parágrafo único).

As cessões de créditos imobiliários para companhias securitizadoras dispensam a notificação dos devedores (art. 35). A dispensa de notificação, entretanto, tem por efeito apenas afastar a possibilidade de oposição de exceções que os devedores eventualmente tenham contra o credor original (p. ex., compensação), não havendo, portanto, prejuízo aos devedores de boa-fé que continuem pagando ao antigo credor (cedente).

A captação de recursos pelas companhias securitizadoras pode ser efetuada através da emissão de quaisquer dos títulos já conhecidos (debêntures, notas, etc.), havendo sido criada ainda a possibilidade de emissão de novos títulos, denominados Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRIs. Nos termos da lei, os CRIs são títulos de crédito de emissão exclusiva das companhias securitizadoras de crédito, com lastro em créditos imobiliários, livremente negociáveis, e que constituem promessas de pagamento em dinheiro (art. 6º). Dentre as características operacionais desses títulos mencionadas no artigo 7º da lei, destacam-se (i) a emissão em forma escritural (inciso IV); (ii) a possibilidade de pagamento parcelado (inciso VII); (iii) a possibilidade de estipulação de taxas de juros fixas ou flutuantes (inciso VIII); (iv) a possibilidade de previsão de reajuste (inciso IX); (v) o registro e negociação por meio de sistemas centralizados de custódia e liquidação financeira de títulos privados (§ 1º); e (vi) a possibilidade de estipulação de garantia flutuante sobre o ativo da companhia emissora (§ 2º).

As companhias securitizadoras que optem por emitir CRIs podem ainda estabelecer regime fiduciário sobre os créditos imobiliários que sirvam de lastro para a emissão. O regime fiduciário consiste na formação de patrimônio separado, o qual: (i) não está sujeito a qualquer ação ou execução pelos credores da companhia securitizadora por mais privilegiados que sejam, mesmo em caso de insolvência (art. 11, incisos IV e V, e art. 15, parágrafo único); (ii) não pode ser objeto de garantia de operações da companhia securitizadora (art. 11, V); e (iii) é destinado exclusivamente ao pagamento dos respectivos CRIs (art. 11, VI).

Com o regime fiduciário buscou-se em outras palavras isolar os riscos das carteiras de créditos imobiliários, possibilitando que uma mesma companhia securitizadora ofereça no mercado títulos lastreados em carteiras distintas e independentes umas das outras sem que as mesmas sejam afetadas pelo risco comercial da própria companhia.

A gestão de cada patrimônio separado continua a cargo da companhia securitizadora, sendo entretanto nomeado um agente fiduciário para representar os interesses dos beneficiários dos respectivos CRIs em relação aos créditos que compõem a carteira. O agente fiduciário deve ser instituição financeira ou companhia devidamente autorizada pelo Banco Centraldo Brasil, observados os mesmos impedimentos aplicáveis a agentes fiduciários de debenturistas (art. 13, § 2º).

O regime fiduciário extingue-se com a realização dos respectivos CRIs, reintegrando-se ao patrimônio comum da companhia securitizadora os recebíveis que sobejarem (art. 16, § 2º). No caso de insuficiência de recursos no patrimônio separado para honrar os respectivos CRIs não se estabelece concurso de credores, cabendo à assembléia geral de investidores determinar a forma de sua administração ou liqüidação. Prevê ainda a lei a possibilidade de que a companhia securitizadora garanta a solvência do patrimônio separado, hipótese em que fica a companhia obrigada a cobrir qualquer insuficiência de recursos sofrida por esse patrimônio.